あなたと家族の将来に、本当に役立つものって何だろう?

不動産運用って何だ?Web de コンサルティング

不動産運用ってどんなこと?、そもそも資産運用とは?まったくその知識のない方にもぜひ知ってもらいたい
あれこれをこのWEB上にまとめてみました。

「資産形成・資産運用」の基礎知識

個人の方にとっての「資産形成・資産運用」とは、老後を迎え、それまでのような収入がなくなった時に、いかにして自分と家族(主に配偶者)の生活を守り、豊かな生活を送ることができるようにするか?
それに対する備えの手段として捉えられることが多いですね。本来はもっと広い意味もあるのですが、概ねそう考えていいと思います。

この「資産形成・資産運用」の手段は主に、「定期預金」「年金型生命保険への加入」「投資信託」「株式投資」、それに私たちがお勧めしている「不動産投資・運用」などがあります。タンス預金も資産形成のひとつですし、他にも社債、外国為替取引、商品取引、外貨預金、FXなど、いくつかあります。

「資産形成・資産運用」のそれぞれの方法には1長1短がありますが、前述した方法を例にとって、簡単なご説明とわかりやすいグラフでご理解下さい。

定期預金Click!

定期預金は最も基本的な資産形成ですが、利息が平均で0.083%(300万円未満/1年もの:2010年の統計)という低さがネックです。高度成長期のように100万円が5年で1.5倍になる、といった状況は今後も望めそうにありません。また、利息には税金もかかってきますので(約20%)、資産を増やす目的というよりも決まった額をプールしておくと割り切ったほうがいいでしょう。

年金型生命保険Click!

いわゆる「個人年金保険」で、貯蓄的性格が強く、かつ死亡時には保険金が受取人に支払われるため、万一の時に家族の生活を守る手助けとなり、また、税制上のメリットもあります。受け取る年金が決まっている定額型と、年金を受け取るまでにお金を増やしていくことを目的とした「投資型年金」または「変額年金」があり、後者は元本割れをおこすリスクを負うことになります。いずれの場合も、大きく資産を殖やすことを目的として行うものではないといえます。

投資信託Click!

投資信託は、投資家から集めたお金をひとまとめにして、そのお金を金融機関が株、債券(公債など)、デリバディブなどのハイリスク・ハイリターンな取引を行い、その結果を投資家に還元するというものです。集めた金額は分散投資が成されるため、金融機関はリスクを分散できるいうわけです。少額から投資ができ、比較的安心というイメージがありますが、基本的にはリスクを負うと同時に手数料や税金もかかることを理解しておきましょう。

株式取引Click!

株式市場に流通する株を証券会社を通じて売買することを株式取引といいます。インターネットを通じて、手軽に株取引をすることができる世の中となってきましたが、やはり株はハイリスクハイリターンのイメージがあり、それなりに勉強したり、多少の失敗をしながら覚えるものです。余裕資金と意欲がある方にはおすすめの資産形成の方法といえます。

商品取引Click!

商品取引は、農産物や鉱工業材料等の商品を将来の一定日時に一定の価格で売買することを現時点で約束する取引であり、日本の米相場システムが発祥といわれています。商品取引会社に委託して行うものであり、一般的には、金や小豆などの取引が有名です。取引を続けるための追加保証金が必要になるケースがあり、リスクが大きい運用であると考えるべきです。また、昨今話題のFX(外国為替証拠金取引)なども、おおむね商品取引と似た性質を持つものと考えていいでしょう。

不動産投資・運用Click!

私たちがお勧めする不動産による資産運用は、他の例で挙げたものとは根本的に違うといえます。不動産という「動かない資産」を買い求め、それを他人に貸すことで利益を永続的に追究するものであり、極めてわかりやすい資産形成といえます。きちんとしたアドバイスを受ければリスクもリターンも見通しやすく、区分マンションなどの運用をはじめ、自分にあった投資を選び、正しい物件を得ることで、老後の安心と自分の時間を同時に得られる可能性に満ちているといえます。

グラフでみる、主な資産形成の特徴比較チャート

  • 定期預金
  • 年金型生命保険
  • 投資信託
  • 株式取引
  • 商品取引
  • 不動産投資・運用

作成:ブルージャケット

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不動産投資ココがポイント

保有資産としてのメリット

純粋な資産であることClick!

運用成果以前に、不動産を所有するということ自体に価値があります。時々の情勢によって、価格の上下はあるとしても、ゼロになるということは、まずありえません。
不動産は登記をした時点で、確実にあなたの財産として誰もが認める確かな資産となります。

価値がわかりやすいことClick!

時どきの情勢や程度により価値に変動がある不動産ですが、実勢価格、維持管理費、税金などの算出は専門家によればすぐにわかります。優良物件であればあるほど、その潜在的な価値は安定しており、普段の生活で資産のことで一喜一憂することなく過ごせます。

社会的信用度のメリットClick!

金融機関などが信用度を測るときに、不動産を所有しているという事実は重要なプラス要素となります。金融機関から借り入れをしたり、信用調査にかけられたときに、あなたの社会的信用を担保する大きな力となるのが、不動産という資産なのです。

運用資産としてのメリット

計画性というメリットClick!

不動産投資は計画的な資産運用に非常にマッチしています。定年となる65歳で完済の計画で、定年前からローンで物件を所有、運用し、その間は差益が得られればそれでよしと考えても、利回りが期待できます。さらに65歳以降は大きな生活財源となり得ます。

ラクラク運用Click!

不動産運用で面倒なのは、入居者の確保と賃料・管理費の確保、入居者の退去時の諸雑務、設備の経年劣化への対策となります。これらは、その大部分を低コストで代行するサービスを利用することで、オーナー様はそれに煩わされずに人生をエンジョイできます。

進化ができることClick!

不動産運用のメリットを理解したお客様のなかには、複数の不動産を所有し、運用される方が少なくありません。これによって、資産が増え、分散投資にもなるため、より確実でスケールの大きな運用となります。「資産家」としての意識も芽生えてくるようです。

老後の生活防衛策としてのメリット

私的年金としてClick!

年金不安が叫ばれ、保険会社の個人年金商品も期限が定められているため、期間が過ぎると給付は途絶えます。その点不動産運用は、毎月決まった賃料を永続的に得られる可能性が高く、私的年金としても最適です。昨今のニーズの多くはこうした私的年金としての期待によるものです。

遺族年金などの代わりとしてClick!

リストラの心配、健康への不安、シングルマザーの方の生活基盤づくりの不安…。これらは特別なことではなく、誰にも降り掛かる可能性があるものです。
その時に、不動産投資運用が順調に進んでいれば大きな後ろ盾となり、生命保険・遺族年金・介護保険の代わりとなります。

余暇を楽しむ人生をClick!

預貯金の利息が全く期待できない今の時代、定期預金などで大きな資産を残すことは、年収数千万円でもない限り至難の業です。むしろ普通の方こそ、不動産運用によって、安定収入と不動産を伴侶や子どもたちに残し、安心して次世代への継承を行っていただきたいと考えます。

心理面でのメリット

おおらかな人生Click!

不動産投資を上手に行っているオーナー様の多くは管理を業者に代行させ、ご自身は普段の生活では運用していることをさほど意識していないといいます。
そうして余暇を充実させることで、健康で明るく楽しい生活を送ることが可能になり、廻りの人も幸せに感じるようです。

その人の状況にあう投資Click!

リストラの心配、健康への不安、シングルマザーの方の生活基盤づくりの不安…。これらは特別なことではなく、誰にも降り掛かる可能性があるものです。
その時に、不動産投資運用が順調に進んでいれば大きな後ろ盾となり、こうした不安に悩まされることも少なくなります。

奥様やお子様達にClick!

預貯金の利息が全く期待できない今の時代、定期預金などで大きな資産を残すことは、年収数千万円でもない限り至難の業です。むしろ普通の方こそ、不動産運用によって、安定収入と不動産を奥様やお子様達に残し、安心して次世代への継承を行っていただきたいと考えます。

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気になる「利回り」について(グロスとネットの大きな違い)

不動産投資を始めようとされる方が気にすることのひとつが「利回り」です。
「利回り」とは、購入した不動産を他人に貸し、その賃料で得られるお金と、かかる経費を差し引いて得られる差益分を数値化したものです。ワンルームマンション1部屋の運用も、1棟建てのアパートの経営であっても、その計算の基本は同じです。

「この物件を購入し運用すれば、ローンで買ったとしても利回り8%、高度成長期の定期預金並ですよ!」といったセールストークをお聞きになったことがあるかもしれません。

利回りとは、非常に簡単にいいますと、不動産投資を行うえで、投資家=オーナー様が得られる「もうけ」のことですが、この利回り算定の計算式は次のように非常に簡略化された形で表されることが多く、これは正しいとはいえないということを知ってください。

この計算方式を「グロス利回り」といいます。この式には、経費に一切触れていません。ちなみにオーナー様は運用にあたって、いくつかの経費を負担しなくてはならず、それを計算に入れないと、オーナー様の本当の「もうけ」はわかりません。そこで、以下の式で利回りを考えていただくことをお勧めします。

上の式は、専門的にはキャップレートといい、右辺の分子に記載されている「想定年間賃料ー想定年間費用」のことを「償却前営業利益」といい、非常に重要なファクターとなります。これをもっと詳しく言い換えると以下のようになります。

上記の算定方法を専門的には「総合利回り」、あるいは「ネット利回り」といい、これを正確に算出することが大切です。なお、上記の想定年間費用の中の「税金などの費用」には、固定資産税、都市計画税(これらを「公租公課」といいます)、損害保険料などが含まれます。

「利回り」のいい物件は購入価格の安い物件?

ここまで読んでいただいた方はお気づきかお知れませんが、Aの式でモノを考えた場合、不動産の購入価格が安ければ安いほど「利回りがいい」ということになってしまいます。入居者不足や貸し倒れリスクを無視しているので、当然そうなる訳ですが、購入価格の安い物件とは、往々にして不便な場所にあったり、築年数が非常に古かったりと、安いだけの理由があるはずです。そのような物件が本当に高い利回りを得ることは極めて少ないに決まっています。もし、あなたがいまおつきあいしている業者が、「安い物件ほど利回りがいいんですよ」と説明した場合は、Aのダメな式を元にした発言であることを理解しておきましょう。

近年の平均利回りは4〜5%!

では、実際の不動産による資産運用で、平均利回りとはどのくらいかといいますと、ここ数年の実績は平均4〜5%をキープしています。現在の状況でいえば、東京都心エリアでは、不動産の賃料が上がっている地域が増えつつありますので、この数字はさらに良くなる可能性もあります。ワンルームなどの区分マンションの経営が有利な状況でしょう。
ただし、ニーズに対して優良物件が不足しはじめていること、エリアや条件によって、購入価格や賃料に格差が出てきているという側面があり、利回りのいい物件とそうでない物件の2極化が懸念されます。
特に郊外でのアパート経営などでは、人口減もあって賃借人の確保が難しく、経営が厳しくなってきています。土地を相続された方が安易にアパート経営に乗り出すのは危険であるといえます。
いずれにしても、たしかな実績と信頼のおける業者とのパートナーシップが鍵になる時代といえそうです。

平均利回りを実現している投資マンションの典型的な例をみてみましょう

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不動産投資はどのタイミングがいいのでしょう?

不動産投資はいつからはじめるのがいちばんいいでしょうか?
あなたが普通のサラリーマン、あるいは公務員の方であるとして、65歳になったときをターニングポイントとして、計画をするのが一般的にいいと思われます。

65歳は年金生活が始まる年齢であり、ここを起点に、多くの場合、収入と支出のありかた、人との交際関係、家庭での過ごし方などが一変し、本当の意味での守りの生活がはじまります。

この65歳以降のための準備をしているのと、していないのとでは、その後の長い老後の生活が全く違って来ます。特にマンション経営などの資産運用をするのであれば、この時点で保有不動産が完全に自分のものになっていることが必要です。例えば2,000万円の物件を購入し、老後のために賃借して運用したいとなった場合、あなたがもし、20年ローンを組んで65歳完済を目指すなら、始めるのは45歳のときが最後のチャンスと考えられます。(もちろん、実際にはチャンスはその後もあるのですが、気持ちの問題としてその頃に決断ができるよう考えておいたほうがいい、といった意味あいです。)

40〜45歳というと働き盛り、子どもの教育費もまだかかる、自宅を購入されている方はそのローンもある、つきあいも多い、それ以前に忙しくて資産運用など考えているヒマがない、とおっしゃられる方が多くいらっしゃいますが、実は多くの方がそう思われるこの時期こそ、不動産運用開始のチャンスというわけです。

その理由は、収入がほぼピークに向かう年代であること、ボーナスの工面などで、頭金の工面がしやすいこと、金融機関にとっても、融資がしやすい年齢であること等が挙げられます。
もちろん、それより遅くてもやりかたはありますし、早ければさらに有利ともいえますが、65歳をターニングポイントとし、老後の対策をするという意味では、すでにあなたが資産家である場合はともかく、そうでないなら、なんとか40〜45歳までには、優良物件を手に入れておきたいものです。

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不動産運用で成功する秘訣とは?

不動産運用で成功するためには、数字だけにとらわれないで無理をしない、これに尽きます。
1)物件に無理に投資しない
2)資金調達やローン申請などを一人で抱え込んで悩まない
3)不動産運用に不慣れな業者に頼まない
以上の3つを意識することでリスクのほとんどは未然に防げます。また、複数の物件を運用することで、リスクの分散と利益の拡大が図れます。
そして見込み違いをしないためには、やはりプロのサポートが必要です。不動産投資はひとりで悩まずにいい専門業者を見つけ、小さな物件でも良いので早いうちから始めるのが理想です。そしてローンが続いているうちは過大な利回りを求めず、徐々に保有物件を増やすのが成功の秘訣です。
その結果、65歳時にローンを終えて以降、充分な利回りと資産を得ることが可能になり、老後の人生に余裕が生まれ、楽しい生活を送る助けとなるはずです。

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